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上車攻略(14)：上車，把握有時機法
轉載文章，原文摘自筆與誌評
就算儲足首期，做定功課， 並不代表可以上車，在不適當的時候「上錯車」，隨時要守很多年都未見家鄉。 大家到地產網站查一查成交紀錄，那些1997年買入的單位， 就算不用蝕錢離場，都賺不了多少錢。最慘的是長期坐艇，想換樓都要貼好多錢，人生有幾多個十年，這樣又錯過了一個浪。 所以筆者要介紹怎樣衡量是否入市時機，以便輕鬆上車
1. 樓市估值有數得計
最理想的入市時機，當然係最低位入，不過可遇不可求；退而求其次就是避免在樓價偏高時買入。衡量樓價有很多指標，例如供款負擔比率、樓價收入比、租金回報率等，不過不容易獲得最新數據，幾個月前的數據實用性大打折扣。
最簡單直接的方法，就是自行計算樓價與租金的比率，即租價比(Price-Rent Ratio) 。美聯樓價走勢每個月都提供全港的平均樓價及平均租金，那就可以自己計算，算式是：
根據美聯網站，九月份平均樓價是5,838元，平均租金是20.92元，一計就知道租價比是4.3%，算平還算貴呢？筆者就將1996年以來相關數據製成圖表，大家可以看到上一次低到4%是1997年時，筆者就認為要等到租價比升回5%以上才值得入市。
2. 賭檯之上莊話事
誰人是樓市的最終話事人？不要以為是發展商，政府真的有心干預市場，除了操縱土地供應外，更會連同金管局控制銀行放貸。眼前就是典型例子：政府每個月都拋出土地，樓市即時淡靜；金管局要求銀行謹慎借出按揭，銀行就提高按息、收緊按揭比率、降低物業估值。就算想入市，都不易借得足錢。
所以適合入市的時機，應該是政府收緊供應，金管局放寬對銀行的管制，銀行又開始放水出街。對上一次發生是2009年初：停止賣地、可以借到九五按、銀行降息搶客、連收租物業都可以借二按！這種情況未來都會發生，大家要多加留意。
3. 發展商收起優惠
新樓往往比二手樓貴，不過發展商在市況欠佳時，都會提供優惠條款來吸引買家。旺市時即供價就是原價，入伙才付款就要加錢；淡市時就會反其道而行，即供就有折扣。雖然明知這是數字遊戲，但是都是發展商的表態，究竟是買家市場還是賣家市場。
不過更為實質的是發展商提供二按，或者用現金回贈的方式降低首期，鼓勵買家入市，以前甚至試過買家碌咭支付10%首期，發展商就提供10%回贈，變相零首期買樓，這便是強烈地表示後市還有得跌。當發展商漸漸收回這些優惠時，才是穩陣的入市訊號。
4. 要有逆市而行的思維
樓市偏軟已成定局，猶記得這兩年來傳媒鋪天蓋地推出「樓市訴苦」節目，找來多個苦主說上不到車，又或要求政復建居屋；而在樓價開始下跌，居屋又決定復建，要求上車的聲音幾乎消失。
股市的相反理論認為，當擦鞋工人都在談論股票時，股市會見頂；當血灑街頭時人人都避談股票才是入市時機。當人人都話要上車，或者怨好難上車，應該都係樓價比較高的時候，如果抱著人有我有的心態，就最容易中招。相反金融海嘯時，連抽中居屋都大把人放飛機不現身揀樓，往往就係樓價見底之時。
買樓是你自己的事，無需要諮詢其他人的意見，不過仍然有好多人走去問家人朋友，根據筆者的親身經驗，不是無稜兩可就是過於保守，就算問都不宜無條件接受。
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